Zéro Artificialisation Nette pour réduire le mal-logement

Comment créer 400 000 nouveaux logements chaque année pendant 10 ans alors qu’il ne reste que près de 100 000 hectares disponibles pour répondre à l’ensemble des besoins de construction du pays d’ici à 2031 ?

Ce rapport présente ainsi une série de leviers permettant de produire de nouveaux logements sans consommer de nouveaux espaces, de construire en minimisant l’artificialisation, et d’améliorer l’accès du plus grand nombre aux services et à la nature. Il souligne également l’importance de soutenir plus fortement les acteurs du logement social ainsi que les acteurs de l’économie sociale et solidaire engagés pour un urbanisme plus juste et plus résilient.

Il insiste enfin sur la nécessité de renforcer les outils de maîtrise des prix du foncier et des loyers, ainsi que les moyens des collectivités les plus démunies en matière d’ingénierie territoriale. Pour mobiliser pleinement l’ensemble de ces leviers sur les territoires et allier réduction de l’artificialisation et réduction des inégalités sociales, notre rapport livre ainsi 40 propositions touchant les politiques publiques.

À rebours des discours qui opposent ambitions écologiques et justice sociale, la Fondation Abbé Pierre et la Fondation pour la Nature et l’Homme publient un rapport qui démontre que l’objectif Zéro Artificialisation Nette offre l’opportunité de lutter contre l’artificialisation et le mal-logement.

À travers les témoignages de nombreux experts et de 16 collectivités territoriales engagées dans des démarches de sobriété foncière, elles identifient 3 modes d’action à activer, pointent le rôle clé du parcours résidentiel des seniors et du logement social dans la préservation des espaces naturels. Afin de faciliter le passage à l’action, elles formulent aussi une batterie de propositions.

3 modes d’action et une diversité de solutions pour réussir le ZAN

En croisant témoignages de terrain et données statistiques, la Fondation pour la Nature et l'Homme  et la Fondation Abbé Pierre déclinent une large palette de leviers que les collectivités peuvent mobiliser en fonction de leurs enjeux locaux :

-       Créer des logements sans construire : des solutions pour mieux utiliser le bâti existant en résorbant la vacance des logements - entre 2005 et 2023, le nombre de logements vacants a augmenté 2,3 fois plus vite que le nombre total de logements - et des bureaux pour des communes qui souhaitent redynamiser leur centre-ville/bourg ; en régulant les résidences secondaires - près de 10% (9,7%) du parc de logements en France sont des résidences secondaires - et les meublés de tourisme pour renforcer l’offre de biens à l’année, en réfléchissant au parcours résidentiel des seniors et des jeunes afin d’attirer de nouveaux ménages sans artificialiser les terres agricoles environnantes.

-       Construire en artificialisant moins : ces solutions visent à proposer des logements pas ou peu consommateurs d’espaces naturels, agricoles ou forestiers (ENAF) en mobilisant les interstices de quartiers peu denses ; en s'appuyant sur le renouvellement urbain et le recyclage des friches tout en améliorant l’accès aux espaces verts et aux trames écologiques ; ou encore en renforçant l’offre de logement social, peu consommateurs d’espaces.

-       Maîtriser les prix de l’immobilier et du foncier : des solutions à activer pour soutenir le logement social, encadrer les loyers pour toutes les communes tendues qui souhaitent le mettre en place, lutter contre la rétention foncière…

La réduction de la sous-occupation présente un potentiel plus important encore que la réduction de la vacance et du nombre de résidences secondaires, en matière de réduction de l’étalement urbain. On estime à 8,5 millions le nombre de logements concernés.

84 % des 65 à 74 ans et 85 % des 75 ans et plus sont en situation de sous-occupation de leur logement. Face au double défi du vieillissement de la population et de la lutte contre l’artificialisation des sols, la question du parcours résidentiel et de l’offre de logements pour les seniors devient l’une des clés de la transition écologique et sociale.

En permettant à des seniors de passer de maisons de famille où elles sont souvent seules à des logements conçus pour répondre à leurs besoins pratiques et sociaux, on réduit d’autant le besoin de construire de nouveaux logements familiaux, les plus consommateurs d’espaces.  Pour répondre à ce besoin, il existe plusieurs solutions déjà expérimentées comme le béguinage ou les habitats partagés, participatifs ou intergénérationnels portés par un groupe de résidents et un acteur de l’économie sociale et solidaire. 

Le logement social, véritable levier de sobriété foncière

Ce rapport montre que la production de logement social est tout à fait compatible avec la sobriété foncière. D’abord parce qu’il est faiblement consommateur d’espaces. En effet, si l’habitat est le premier facteur d’artificialisation, c’est surtout l’habitat individuel qui est en cause. Entre 2006 et 2014, l’habitat collectif était responsable de 3 % de la consommation d’ENAF, contre 47 % pour l’habitat individuel. Or, 84 % des logements sociaux sont de l’habitat collectif. De plus, le logement social est majoritairement construit sur des sols artificialisés : en Île-de-France, 87 % de la production HLM est faite en densification, recyclage, renouvellement urbain ; dans les Hauts de France cela représente les deux tiers de la production HLM.

Il est aussi le seul outil pour assurer que les logements construits restent à long terme des résidences principales plutôt que des résidences secondaires. Enfin, la vacance et la sous-occupation sont plus faibles dans le parc social que dans le parc privé, et il y est plus aisé d’agir contre l’habitat indigne et dégradé puisque les travaux sont à la charge du bailleur (ce qui exclut les risques de blocage de travaux par certains copropriétaires comme dans le parc privé).

Des propositions pour accompagner les collectivités

Pour aider les collectivités à mieux mobiliser les leviers de sobriété foncière en intégrant une dimension de réduction des inégalités sociales, la FNH et la FAP formulent une série de propositions parmi lesquelles :

-       Accroître les moyens financiers et humains pour l’ingénierie territoriale en augmentant les crédits du Fonds Vert chaque année jusqu’en 2027 au moins, à rebours des coupes budgétaires récentes.

-       Créer un programme d’expérimentation à destination des collectivités sur le “parcours résidentiel” afin d’aider les collectivités à aller au bout de la réalisation de projets pilotes pour proposer une offre de logements qui soit séduisante, convaincante et abordable pour des séniors légitimement attachés à leurs biens.

-       Rendre la fiscalité sur les logements vacants et les résidences secondaires progressive en fonction du nombre de biens vacants/secondaires détenus par un propriétaire et cibler en priorité la multipropriété.

-       Permettre à toutes les communes de zones tendues qui le souhaitent de mettre en place l’encadrement des loyers.

-       Renforcer le soutien au secteur du logement social en renforçant la loi SRU, en rétablissant l’équilibre financier du secteur et en rendant possible le fait de réserver des hectares pour la production de logement social dans le cadre de la répartition des quotas d’artificialisation au niveau des SCoT (territorialisation de l’objectif ZAN). 

Le travail conjoint mené par la Fondation pour la Nature et l’Homme et la Fondation Abbé Pierre remet ainsi en question le modèle d’aménagement des territoires, aujourd’hui basé sur l’extension urbaine et l’artificialisation des sols.

A la fois source de problèmes écologiques et sociaux, il aggrave le réchauffement climatique et contribue à l’effondrement de la biodiversité, sans pour autant répondre au mal-logement qui s’aggrave de façon alarmante.

Au cours de cette étude, menée auprès de nombreux experts et de 16 collectivités territoriales aux profils variés, nos recherches ont permis de rassembler une large palette de leviers que les différents acteurs (collectivités territoriales, Etat, acteurs du logement, etc.) peuvent actionner pour répondre conjointement au défi du ZAN et à la crise du logement :

-        Meilleure utilisation du bâti existant – réduction de la vacance des logements et bureaux, ainsi que de la sous-occupation des résidences secondaires et principales (amélioration du parcours résidentiel) ;

-        Intensification maîtrisée des espaces déjà urbanisés – densification douce horizontale et verticale, développement de l’habitat léger, etc ;

-        Renouvellement urbain et renforcement des trames écologiques pour conjuguer meilleur accès au logement et meilleur cadre de vie pour tous ;

-        Soutien renforcé au secteur du logement social ;

-        Préférence pour des formes denses d’habitat sur les ENAF encore à consommer.