Le logement que je loue vient d’être vendu,
le nouveau propriétaire peut-il me déloger ?

Pour un rappel général sur les congés voir la FAQ « Qu’est-ce qu’un congé locatif ? »

Si le logement que vous louez a été vendu et que vous n’avez reçu aucun congé pour vente de votre ancien bailleur, vous pouvez vous y maintenir.

Cela signifie que le nouveau propriétaire a acheté le bien occupé. Le nouveau bailleur se substitue à l’ancien bailleur en cours de bail, sans que celui-ci ne soit modifié.

Il est possible que le nouveau propriétaire veuille vous donner congé (pour vente, reprise ou pour un motif légitime et sérieux), néanmoins il doit respecter un certain délai pour pouvoir le faire après son achat.

Le nouveau propriétaire souhaite vous délivrer un congé VENTE (il veut vendre à son tour) :  

-        Si l’échéance du bail est prévue moins de 3 ans après l’achat :

Le nouveau propriétaire ne peut vous donner congé avant la date d’échéance (expiration) du bail du 1er renouvellement du bail en cours. (1ère reconduction)

Rappel :
La durée du bail pour les logements non meublés, vide est de 3 ans. 

La durée du bail pour les logements meublés est d’un an, voir 9 mois pour les logements étudiants (cela doit figurer expressément dans le bail).

Exemple : Le logement a été racheté le 18 juillet 2023.
La date d’échéance du bail est le 23 avril 2024.
Le nouveau propriétaire pourra donc vous donner congé, au plus tard pour la date du 1er renouvellement du bail, c’est-à-dire le 23 avril 2027.

Concrètement lorsque la date d’échéance du bail intervient moins de 3 ans après la transaction, le nouveau bailleur ne peut pas donner congé au locataire dès la 1ère échéance. Il doit laisser passer un premier renouvellement de bail.

-        Si l’échéance du bail est prévue plus de 3 ans après l’achat :

Si le propriétaire veut vous donner congé afin que vous libériez les lieux, il doit le faire au plus tard à la date d'échéance du bail.

Exemple : le logement a été acheté le 2 décembre 2023.
La date d’échéance du bail est le 14 août 2026.
Le nouveau propriétaire pourra donner congé au locataire, au plus tard pour la date d’échéance du bail : c’est-à-dire le 14 août 2026.

Le nouveau propriétaire veut vous délivrer un congé REPRISE (pour l’occuper lui-même ou pour l’un de ses proches) :

-        Si l’échéance du bail est prévue MOINS de 2 ans après l’achat :

Le congé pour reprise donné par le nouveau bailleur ne prend effet qu’au bout de deux ans à compter de la date d'acquisition (d’achat).

Ø  Le propriétaire ne peut donner congé pour reprise à son locataire moins de 2 ans après l’achat du logement.

Exemple : le logement a été acheté le 18 juillet 2023. La date d’échéance du bail est le 23 avril 2024.
Le nouveau propriétaire pourra donner congé au locataire 6 mois avant la date d’échéance du bail, c’est-à-dire le 23 novembre 2023, néanmoins le congé ne s’appliquera que 2 ans après la date d’achat.
Le locataire aura donc jusqu’au 18 juillet 2025 pour quitter les lieux.

Ou encore :
Le logement est acquis le 15 juin 2022 et le terme du bail intervient le 20 juillet 2023, le bailleur doit nécessairement donner congé six mois avant le terme du bail, soit le 20 janvier 2023. Ce congé, tout en devant respecter le préavis de six mois, ne prendra effet qu'au 15 juin 2024 afin que la durée d'occupation de deux ans soit respectée.

-        Si l’échéance du bail est prévue PLUS de 2 ans après l’achat : 

Si le propriétaire veut donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux, il doit le faire au plus tard à la date d'échéance du bail.

Exemple : le logement a été acheté le 2 décembre 2023. La date d’échéance du bail est le 14 août 2026.
Le nouveau propriétaire pourra donner congé au locataire, au plus tard à la date d’échéance du bail : c’est-à-dire le 14 août 2026, car celle-ci intervient plus de 2 ans après l’achat.

Même après la délivrance d’un congé (de tout type) vous devez continuer de payer le loyer et les charges. Et cela jusqu’à la remise des clés.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux, si le congé a été notifié par le bailleur. 

Si, à la suite de la délivrance d'un congé, vous ne quittez pas les lieux, le bailleur peut agir en validation du congé et en expulsion.

Textes applicables :
L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989