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La perte du droit au maintien dans les lieux dans le parc social

Je suis locataire dans un logement social, puis-je être obligé de quitter mon logement ?

Le logement social ne permet pas a priori au bailleur de donner congé au locataire, contrairement au parc privé. Concrètement, le bail est à durée « illimité », du fait du droit au maintien dans les lieux. 
Ce principe a néanmoins été remis en cause par la loi MOLLE du 25 mars 2009 et désormais, certaines catégories de locataires peuvent voir leur droit au maintien dans les lieux remis en cause.
Selon les cas, cela peut conduire à un relogement par le même bailleur dans un autre logement ou à un départ obligé, ce qui équivaut à un congé dans le parc privé.

Les cas « classiques » de résiliation du bail, communs au parc social et privé : 

  • Impayés de loyer ou de charge
  • Troubles du voisinage

 

La loi MOLLE de 2009 a prévu de nouvelles causes de suppression du droit au maintien dans les lieux : 

  • La sous-occupation ;
  • Les logements adaptés au handicap sans qu’une personne en situation de handicap n’y habite;
  • Le dépassement des plafonds de ressources ;
  • La démolition (de l'immeuble où se situe le logement);
  • Logement « insuffisamment » occupé dans l’année.  

L’absence de réponse à une « enquête ressource » peut également conduire à une résiliation du bail (Absence de réponse pendant deux années consécutives, et à l'issue d'un délai de dix-huit mois à compter du 1er janvier de l'année qui suit ces deux années.).
Cela va dépendre de la zone géographique dans laquelle est située le logement.  

 

LES CAS CLASSIQUES ET COMMUNS

1er cas : impayés de loyer ou de charge

La clause résolutoire (qui prévoit la résiliation du bail en cas d’impayé) est, depuis la loi du 29 juillet 2023, obligatoire dans tous les contrats de location. 
Par conséquent, ne pas payer votre loyer ou vos charges peut entrainer une procédure d’expulsion même si votre logement appartient à un bailleur social. 

Pour toutes informations concernant les délais de procédure voir l’outils de prévention des expulsions locatives. 

2ème cas : les troubles du voisinage

Les troubles du voisinage peuvent être sonores, liés à l’activité, ou aux nuisances olfactives.
Le trouble du voisinage est, tout comme l’impayé de loyer, une cause de résiliation du bail commune aux bailleurs privés et sociaux. 

Pour toutes informations supplémentaires voir Logement social (HLM) : le bailleur peut-il résilier le bail ? | Service-Public.fr

LES CAS DE LA LOI MOLLE DE 2009 SUPPRIMANT LE DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX : 

1. La sous-occupation

DÉFINITION DE LA SOUS-OCCUPATION

CONCRETEMENT, LE LOGEMENT EST DEVENU TROP GRAND.

La sous-occupation renvoie à deux notions :

  • Celle de « pièce habitable » : la sous-occupation désigne un nombre de pièces habitables (sans la cuisine et la salle de bain, et sans les pièces inférieures à 9m² ou dont la hauteur serait inférieure à 2,5 mètres ou dont la surface est utilisée pour exercer une activité professionnelle), supérieur de plus de 1 au nombre de personnes qui utilise le logement comme leur résidence principale.

Par exemple : on parle de situation de sous-occupation dans le cas où 2 personnes occupent un logement de 4 pièces. 

La loi détermine les personnes pouvant être considérées comme ayant leur résidence principale dans le logement :  

  • L’occupant et son conjoint 
  • Leurs parents 
  • Les personnes à leur charge 
  • Les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d'assurances sociales et de compensation d'allocations familiales
  • Les personnes titulaires d’un contrat de sous location 
  • Les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite ou d’hébergement. 

RELOGEMENT PRÉVU 

  • Le locataire en sous-occupation se voit proposer un logement « correspondant à ses besoins », et ceci même si ses ressources dépassent les plafonds prévus pour l'attribution.
  • Le logement proposé doit donc être adapté aux besoins du locataire, y compris professionnels, ce qui implique notamment que le logement soit situé dans le même périmètre géographique que l'ancien logement (même arrondissement, arrondissement limitrophe, commune limitrophe...)
  • Le loyer doit être inférieur à celui du logement d'origine (sans qu'il n'y ait de mention du total loyer plus charges).
  • Si le locataire refuse 3 offres de logement (dans les conditions précitées), il est déchu de tout titre d'occupation à l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la notification de la 3e offre de relogement.

DÉROGATIONS 

Il existe 4 types de dérogations, qui concernent :

  • les locataires âgés de plus de 65 ans ;
  • les locataires handicapés ou ayant une personne handicapée à leur charge ;
  • les locataires présentant une perte d'autonomie physique ou psychique ;
  • les locataires dont le logement est situé dans une ZUS.

 

2. Les logements adaptés au handicap

  • C'est la perte du droit au maintien dans les lieux en cas de rémission du handicap ou de départ de la personne handicapée...
  • Les conditions sont les mêmes :
    • Le loyer doit être inférieur à celui du logement d'origine ;
    • 3 propositions doivent avoir été faites au locataire ;
    • La déchéance du droit au maintien intervient après un délai de 6 mois (après la 3e offre), porté à 18 mois en cas de décès de la personne handicapée à la charge du locataire.
       

3. Le dépassement des plafonds de ressources

  • Cela concerne les locataires qui, au vu de l'enquête « ressources » (enquête réalisée annuellement par les bailleurs sociaux), disposent de ressources au moins 1,5 fois supérieures au revenu maximum pour obtenir un logement social durant 2 années consécutives.
  • La déchéance du droit au maintien intervient dans un délai de 18 mois à compter du 1er janvier de l'année qui suit les résultats de l'enquête : les familles dans cette situation doivent donc quitter ensuite le logement, et ne se voient pas proposer d'autre logement par le même bailleur.
  • Obligations du bailleur :
    • Il doit informer sans délai le locataire, dès que le dépassement est constaté ;
    • Il lui notifie, 6 mois avant l'échéance du délai de 18 mois, la date à laquelle le locataire devra avoir libéré les lieux.
  • Si le locataire qui, au cours de ces 18 moi, voit ses ressources diminuer et retomber en-deçà des plafonds d'attribution, il peut à nouveau bénéficier du droit au maintien...
  • Les dérogations sont les mêmes que pour les deux précédents cas de figure.

 

4. Les locataires concernés par des démolitions

  • Les locataires dont le logement doit être démoli se voient proposer trois offres de relogement.
  • S'ils les refusent, ils perdent le droit au maintien.

 

5. Logement "insuffisamment" occupé dans l'année

Le locataire doit occuper au moins 8 mois par an son logement ou par les personnes qui y vivent habituellement (membre de la famille ou personne à charge), sauf motifs légitimes (obligation professionnelle, raison de santé, ou cas de force majeure).

 

L'information des locataires

Le contrat de bail comporte une clause détaillant ces cas et les risques de déchéance du droit au maintien dans les lieux.
Lorsque l'enquête « ressources » fait apparaître qu'un locataire est assujetti au surloyer ou qu'il est en sous occupation, le bailleur doit lui proposer une rencontre, baptisée « rendez-vous de mobilité ». A cette occasion, il est procédé à l'examen de la situation du locataire et aux possibilités d'évolution de son parcours résidentiel (accession à la propriété notamment).
Pour tout renseignement, il faut contacter son bailleur social ou une association de défense des locataires. Voir les liens et contacts utiles.

Les textes applicables : 

 

Source : 
Service public 

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