Que faire quand le locataire abandonne le logement ?

Il existe une procédure, prévu par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour reprendre le logement abandonné par le locataire et qui n’est valable que pour les logements loués vides. Pour les logements meublés, le propriétaire devra faire appel au juge pour obtenir la résiliation du bail (absence d’assurance locative ou impayés) et demander l’expulsion du locataire.

Afin de conforter le fait qu’un logement est bien abandonné, des éléments matériels et factuels peuvent être pris en considération : les voisins ont vu le locataire déménager, les volets restent clos, les lieux semblent vides depuis l’extérieur, etc.

La procédure pour reprendre un logement loué vide se déroule en plusieurs étapes que le propriétaire doit respecter :

1. Envoyer une mise en demeure au locataire

Le propriétaire doit charger un commissaire de justice de délivrer au locataire une mise en demeure de justifier qu’il occupe bien le logement.

Le commissaire de justice peut intégrer la mise en demeure à un commandement de justifier d’une assurance locative ou à un commandement de payer en cas d’impayés de la part du locataire.

2. Faire établir un constat d’abandon du logement

Après la signification de la mise en demeure par le commissaire de justice, le locataire a un mois pour répondre.

Sans réponse de sa part, le commissaire pourra constater l’état d’abandon du logement.

Pour ce faire, il devra entrer dans le logement avec deux témoins :
- Le maire de la commune ou un conseiller municipal ou un agent municipal habilité
- Une autorité de police ou de gendarmerie

En dernier recours, le commissaire de justice pourra entrer dans le logement avec deux personnes majeures sans lien avec le propriétaire ou lui-même.

Si le logement paraît effectivement abandonné, le commissaire de justice dresse un procès-verbal d’abandon. Ce dernier tient compte d’éléments tels que : les lieux vides, absence de literie, de produits alimentaires ou d’hygiène, de réfrigérateur ou appareils de cuisson, absence d’électricité, etc.

S’il y a des biens sur place, il en fait l’inventaire en indiquant leur valeur marchande.

A contrario, si le commissaire de justice s’aperçoit que le logement n’est pas abandonné, il dressera un procès-verbal circonstancié et invitera le propriétaire à engager une procédure selon les voies de droit commun.

3. Saisir le juge des contentieux de la protection

Une fois l’abandon du logement constaté, le propriétaire doit saisir le juge des contentieux de la protection sur requête remise ou adressée au greffe du tribunal du lieu où se trouve le logement loué.

A peine de nullité, la requête doit contenir les informations suivantes :
- L’objet de la demande
- L’identité du locataire et l’adresse de son domicile
- L’identité du propriétaire, sa profession, l’adresse de son domicile, sa nationalité et sa date et son lieu de naissance. Si le logement appartient à une SCI, il faudra indiquer la forme de la personne morale propriétaire du logement, la dénomination, le siège social et le nom de son représentant légal.

La requête est datée et signée, accompagnée des pièces justificatives dont le procès-verbal d’abandon fait par le commissaire de justice.

Le juge rend sa décision par ordonnance :
- Le juge peut soit rejeter la requête sans contestation possible du propriétaire,
- Soit constater la résiliation du bail et ordonner la reprise des lieux. Dans ce cas, il peut également statuer sur la demande de paiement en cas d’impayés.

S’il y a encore des biens dans le logement, le juge peut, en se fondant sur l’inventaire fait par le commissaire de justice, autoriser la vente aux enchères publiques de certains biens et déclarer les autres abandonnés, après un délai d’un mois laissé au locataire pour les retirer.

4. Signifier l’ordonnance au locataire

L’ordonnance obtenue, qui autorise la reprise du logement, doit être signifiée au locataire sans un délai de deux mois, sous peine de caducité.

La signification doit obligatoirement indiquer les droits suivants du locataire :
- Comment contester l’ordonnance du juge
- Comment prendre connaissance des documents sur lesquels se fonde la demande du propriétaire
- L’impossibilité de contester l’ordonnance après le délai légal
- La possibilité de retirer du logement ce qui lui appartient dans un délai d’un mois

Si la signification est remise en main propre, le commissaire de justice doit également l’informer verbalement de ses droits.

Ensuite, le locataire dispose d’un mois pour former opposition et le jugement rendu remplacera l’ordonnance du juge. A défaut, l’ordonnance produit tous les effets d’un jugement passé en force de chose jugée.

5. Faire dresser un procès-verbal de reprise des lieux

Lorsqu’il n’y a pas eu contestation dans le délai, le propriétaire doit charger un commissaire de justice de la reprise des lieux. Ce dernier se rendra sur place, pénétrera dans les lieux sans concours de la force publique et y dressera un procès-verbal de reprise des lieux contenant les informations suivantes :
- Les opérations faites par celui-ci, l’identité du serrurier et des témoins
- La désignation du tribunal compétent pour contester l’expulsion

Ce procès-verbal doit être remis en main propre ou signifié au locataire expulsé.

Le propriétaire pourra, à ce moment-là, récupérer la jouissance de son logement.

6. Le sort du mobilier et des documents personnels du locataire

Concernant le sort des meubles, les biens ayant une valeur marchande seront vendus aux enchères, conformément à ce qui est mentionné dans l’ordonnance du juge. Le produit de la vente, après déduction des frais et sommes dues au propriétaire, est remis à la personne expulsée par le biais de la Caisse des dépôts et consignations. Pour les biens non susceptibles d’être vendus, le juge les déclare abandonnés et le propriétaire pourra procéder à leur évacuation.

Concernant les papiers et documents personnels du locataire, ils sont placés sous enveloppe scellée et conservés par le commissaire de justice pour une durée de deux ans, en théorie.

Sources :
· Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs dont l’article 14-1 - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 - Légifrance
· Décret n°2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d’habitation et de reprise des lieux en cas d’abandon - Décret n° 2011-945 du 10 août 2011 relatif aux procédures de résiliation de baux d'habitation et de reprise des lieux en cas d'abandon - Légifrance
· Code des procédures civiles d’exécution dont l’article L.142-1 - Code des procédures civiles d'exécution - Légifrance
· CRESSON Tatiana, Mon locataire est parti à la cloche de bois, comment reprendre mon logement ?, ADIL du Var - Mon locataire est parti à la cloche de bois, comment reprendre mon logement ? - ADIL
· Constat d’abandon et reprise d’un logement loué, ANIL, 8 juin 2012 - Constat d’abandon et reprise d’un logement loué : Anil, analyses juridiques et jurisprudence
· Que faire quand le locataire abandonne le logement (départ à la cloche de bois) ?, Service Public, 13 juin 2023, Que faire quand le locataire abandonne le logement (départ à la cloche de bois) ? | Service-Public.fr
· LOUBATON Isaac, Résiliation du bail d’habitation et reprise des lieux en cas d’abandon, Village de la Justice, 21 septembre 2011 - Résiliation du bail d'habitation et reprise des lieux en cas d'abandon. Par Isaac Loubaton, Avocat
· DERHY avocat, Comment reprendre un logement abandonné par mon locataire ?, 02 décembre 2020 - Comment récupérer le logement abandonné par mon locataire ?
· DREVEAU Camille, Procédure de résiliation du bail et reprise des lieux en cas d’abandon, Dalloz, 12 octobre 2022 - Dalloz actualité | Dalloz